هكذا تحدد قيمة إيجار شقتك الجديدة

بعد الإعلان الرسمي عن بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين للوحدات السكنية الخاضعة لأحكام الإيجار القديم، جاءت محافظة الجيزة في صدارة المحافظات التي أعلنت نتائج تصنيف مناطقها.

هذا التصنيف، الذي قسَّم المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية، أثار موجة واسعة من التساؤلات بين سكان المحافظة حول مصير إيجار شققهم وكيف سيؤثر موقع المنطقة على القيمة الإيجارية الجديدة.

يُعد هذا القانون خطوة حاسمة لإنهاء حالة الجمود الاقتصادي لوحدات الإيجار القديم، عبر ربط القيمة الإيجارية القانونية الحالية بمعايير واقعية تعكس القيمة السوقية والخدمية للمنطقة. إن فهم احتساب القيمة الإيجارية الجديدة أصبح أمرًا ضروريًا للملاك والمستأجرين على حد سواء، خاصة بعد أن أصبح التصنيف الجغرافي هو المحدد الرئيسي لمضاعف الزيادة المستحقة.

معايير التصنيف والتقسيم: لجنة الحصر وقوة المرافق

نص القانون رقم 164 لسنة 2025 على آلية دقيقة لتصنيف المناطق لضمان العدالة والشفافية في تطبيق الزيادات. وقد تم تشكيل لجان حصر متخصصة في نطاق كل محافظة، بقرار من المحافظ المختص، لتنفيذ هذا التقسيم. وتعتمد هذه اللجان على مجموعة من المعايير والضوابط الموضوعية التي تحول دون التقدير الشخصي، أهمها:

الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة: لا يقتصر الأمر على المنطقة فقط، بل يشمل طبيعة الشارع الكائن به العقار. هل هو شارع رئيسي وحيوي، أم فرعي وهادئ؟

مستوى البناء ونوعية مواد البناء: يُؤخذ في الاعتبار جودة وتاريخ إنشاء العقار ونوعية المواد المستخدمة فيه، إلى جانب متوسط مساحات الوحدات بالمنطقة ككل.

المرافق المتصلة بالعقارات: يُعد توافر وكفاءة المرافق الأساسية (مياه، كهرباء، غاز، تليفونات، وغيرها) عاملًا حاسمًا في رفع تصنيف المنطقة.

شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات: مدى سهولة الوصول إلى العقار، وتوافر شبكات النقل، وقرب الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية.

القيمة الإيجارية السنوية للضريبة العقارية: يتم ربط تصنيف المنطقة بالقيمة الإيجارية المسجلة للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة على العقارات رقم 196 لسنة 2008، مما يضمن معيارًا ماليًا موثوقًا.

هذه المعايير المتعددة تضمن أن يكون تصنيف مناطق الجيزة عاكسًا للقيمة الفعلية والجودة المعيشية في كل حي.

الزيادة المستحقة: معادلات حساب القيمة الإيجارية الجديدة

أوضح قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025 بشكل صريح كيفية احتساب القيمة الإيجارية للأماكن السكنية بعد الانتهاء من تقسيم المناطق، حيث ربط نسبة الزيادة المباشرة بتصنيف المنطقة:

أ. المناطق المتميزة (Premium Areas)

القيمة الإيجارية القانونية: عشرون ضعف (20 مرة) القيمة الإيجارية السارية.

الحد الأدنى: يجب ألا يقل الإيجار الشهري عن ألف جنيه مصري (1000 جنيه).

تحليل: هذا التصنيف يُطبق على المناطق التي تتمتع بمواقع جغرافية استراتيجية وخدمات متكاملة وبنية تحتية عالية الجودة، مثل الأحياء الراقية في المهندسين أو الزمالك (إن كانت ضمن الجيزة) أو مناطق محددة في الدقي. الزيادة هنا هي الأكبر لتعويض الملاك عن الفارق التاريخي.

ب. المناطق المتوسطة (Common Areas)

القيمة الإيجارية القانونية: عشرة أمثال (10 مرات) القيمة الإيجارية السارية.

الحد الأدنى: يجب ألا يقل الإيجار الشهري عن أربعمائة جنيه مصري (400 جنيه).

تحليل: هذا التصنيف يشمل معظم المناطق السكنية ذات الكثافة المتوسطة والخدمات الجيدة والمرافق الأساسية المتوافرة. معدل الزيادة معقول ويستهدف تحقيق توازن اقتصادي بين الطرفين.

ج. المناطق الاقتصادية (Financial Areas)

القيمة الإيجارية القانونية: عشرة أمثال (10 مرات) القيمة الإيجارية السارية.

الحد الأدنى: يجب ألا يقل الإيجار الشهري عن مائتين وخمسين جنيهًا مصريًا (250 جنيهًا).

تحليل: يشمل هذا التصنيف المناطق ذات البنية التحتية الأقل كفاءة أو التي تفتقر لبعض الخدمات الفاخرة. ورغم أن مضاعف الزيادة هو 10 أمثال كما في المتوسطة، فإن الحد الأدنى النقدي هو الأقل، مما يحمي المستأجرين في المناطق الشعبية أو الأقل حظًا.

د. فترة انتظار قرار التصنيف (الفترة الانتقالية)

نص القانون على ضرورة التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بسداد أجرة شهرية بواقع 250 جنيهًا شهريًا لحين انتهاء عمل لجان الحصر ونشر قرار المحافظ المختص بنتائج التصنيف. بعد نشر القرار، يُلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة (إن وجدت) على أقساط شهرية يتم توزيعها على مدة مساوية للمدة التي استُحقت عنها هذه القيمة الجديدة.